di Luca Orlando

Cass. civ., sez. II, ord. n. 26902/2026

Quando si vende un appartamento in condominio, alcune obbligazioni possono essere collegate alla proprietà dell’unità immobiliare. Ma non tutte le spese richieste dall’amministratore si trasmettono allo stesso modo. L’ordinanza n. 26902 del 15 ottobre 2026 della Cassazione affronta un caso di risarcimento per infiltrazioni, chiarendo la differenza tra ordinari oneri condominiali e responsabilità civile per un fatto dannoso.

La controversia riguardava somme corrisposte dal condominio in conseguenza di un precedente contenzioso sulle infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. Nel frattempo l’appartamento interessato aveva cambiato proprietario più volte. Occorreva stabilire su chi dovesse gravare il peso economico del risarcimento: sul titolare al momento del danno oppure su chi aveva acquistato l’immobile successivamente.

La Corte sottolinea che il credito risarcitorio fondato sull’art. 2051 c.c. nasce da una responsabilità per la custodia della cosa. Non diventa automaticamente un’obbligazione collegata in modo inseparabile alla proprietà, trasmissibile al nuovo acquirente come se fosse una normale quota di gestione. Il soggetto tenuto a rispondere va individuato tenendo conto di chi rivestiva la qualità rilevante quando si è verificato il fatto illecito, salvo pattuizioni contrattuali specifiche e altri profili da verificare.

La distinzione conta soprattutto quando l’acquisto avviene dopo che il fatto dannoso si è già verificato. Un conto sono i contributi dovuti per la gestione condominiale secondo le regole proprie di tali obbligazioni; altro conto è la responsabilità civile che trova origine in una precedente condotta o in una situazione di custodia. Non è sufficiente che il condominio inserisca la spesa in un riparto per mutarne automaticamente il fondamento. Chi compra un immobile farebbe bene a chiedere informazioni su controversie pendenti, richieste già avanzate da altri condomini e interventi straordinari connessi a danni pregressi. Il venditore, dal canto suo, dovrebbe disciplinare con chiarezza nel contratto il trattamento degli eventuali oneri contestati. Sono cautele utili anche quando la responsabilità definitiva deve ancora essere accertata.

Neppure una successiva deliberazione assembleare di riparto modifica necessariamente la natura originaria dell’obbligazione. Trasformare il danno in una voce contabile non significa cancellare la sua causa giuridica. La Cassazione ha quindi disposto il rinvio per una nuova decisione. Per chi compra o vende un appartamento la lezione è importante: non basta leggere l’ultimo consuntivo condominiale. È opportuno ricostruire eventuali liti, richieste risarcitorie pregresse e clausole di garanzia pattuite nell’atto di compravendita.

di Luca Orlando

Cass. civ., sez. III, ord. n. 26029/2026

Il contratto di locazione a canone concordato si fonda su parametri fissati dalla disciplina di settore e dagli accordi territoriali. Proprio per questo, determinare correttamente l’importo dovuto non è sempre una semplice operazione aritmetica. L’ordinanza n. 26029 del 1° ottobre 2026 della Cassazione esamina una controversia nella quale era in discussione il contenuto dell’incarico affidato a un’associazione di categoria per assistere nella predisposizione del contratto.

Il giudizio prendeva le mosse dalla richiesta di un conduttore di ottenere la restituzione delle somme corrisposte oltre il canone ritenuto corretto. Nei gradi di merito era stata affrontata anche la responsabilità dell’associazione coinvolta nell’attestazione della conformità contrattuale. Il nodo era stabilire se l’attività affidata consistesse soltanto nel calcolare il canone sui dati comunicati dalle parti oppure comprendesse ulteriori verifiche relative alle caratteristiche dell’immobile.

La Cassazione non ha introdotto una regola universale che imponga indistintamente a ogni associazione di svolgere sopralluoghi o controlli materiali. Ha invece ritenuto inammissibili le censure che cercavano, sotto la veste di violazioni di legge, di ottenere una diversa lettura dell’incarico concretamente accertato dai giudici di merito. Si tratta di una distinzione processuale fondamentale: il giudizio di legittimità non costituisce un terzo grado nel quale riesaminare liberamente tutti i fatti.

L’incarico affidato a un’associazione dovrebbe specificare sin dall’inizio quali dati provengano dalle parti e quali controlli siano effettivamente compresi nel servizio. Superficie, caratteristiche dell’alloggio, eventuali dotazioni e parametri dell’accordo territoriale possono influire sul calcolo del canone. Se una verifica si basa soltanto su dichiarazioni del proprietario, questa circostanza dovrebbe risultare chiaramente dalla documentazione, così da evitare equivoci sull’attività svolta. Per il conduttore è altrettanto utile conservare il contratto, le attestazioni ricevute e le ricevute dei pagamenti. Nel processo, infatti, la questione può riguardare tanto la correttezza del risultato quanto il contenuto concreto del rapporto professionale. La prevenzione delle controversie comincia dalla definizione trasparente delle responsabilità di ciascuno.

La vicenda invita locatori, conduttori e soggetti che prestano assistenza a definire con precisione quali documenti siano stati esaminati, chi fornisca i dati e quali verifiche rientrino nell’incarico. La corretta determinazione del canone tutela la fiducia delle parti e riduce i contenziosi. Una consulenza efficace, soprattutto in materia immobiliare, richiede trasparenza non solo sul risultato ma anche sul metodo impiegato per raggiungerlo.

di Luca Orlando

Cass. civ., sez. II, sent. n. 25538/2026

L’adozione di una persona maggiorenne crea un vincolo giuridico importante, ma non produce in ogni ambito gli stessi effetti dell’adozione piena di un minore. La distinzione emerge con particolare evidenza nella materia delle donazioni. Con la sentenza n. 25538 del 18 settembre 2026, la Cassazione affronta il rapporto tra adozione dell’adulto e revocazione delle liberalità per sopravvenienza di figli.

L’art. 803 c.c. disciplina la possibilità, in determinate condizioni, di revocare donazioni quando sopravvengano figli. Nel caso esaminato, il donante aveva compiuto attribuzioni patrimoniali e successivamente adottato una persona già maggiorenne, chiedendo poi di recuperare i beni precedentemente donati. Il problema consisteva nello stabilire se l’adozione dell’adulto potesse essere assimilata alla nascita di un figlio ai fini della specifica causa di revocazione.

La Corte ha dato risposta negativa. La disciplina della revoca per sopravvenienza di figli è eccezionale e non si presta a essere estesa indistintamente. L’adozione del maggiorenne conserva una struttura giuridica peculiare: l’adottato mantiene rapporti con la famiglia d’origine e l’adozione non determina sempre gli stessi collegamenti parentali dell’adozione piena. La riforma sull’unicità dello stato di figlio non ha eliminato automaticamente tutte queste differenze di regime.

Questa soluzione evidenzia la differenza tra attribuire uno status familiare e applicare una particolare disciplina successoria. Le conseguenze dell’adozione di maggiorenne devono essere ricostruite secondo le norme che regolano quell’istituto, senza trasferire automaticamente principi formulati per situazioni differenti. La revoca di una donazione è, del resto, una deroga alla stabilità dell’attribuzione patrimoniale e richiede un fondamento normativo preciso. Chi intende adottare un adulto e ha già effettuato liberalità dovrebbe quindi valutare prima il quadro degli effetti civili e patrimoniali, anziché presumere che la nuova situazione familiare riapra ogni decisione passata. In una pianificazione accurata può essere utile distinguere le esigenze di assistenza, le intenzioni successorie e gli strumenti giuridici idonei a realizzarle.

Il risultato non riduce il valore umano o familiare dell’adozione dell’adulto. Significa piuttosto che gli effetti patrimoniali di una scelta personale devono essere individuati sulla base delle norme applicabili e della loro specifica funzione. Prima di effettuare donazioni rilevanti o di pianificare una successione, è quindi opportuno considerare le conseguenze delle diverse forme di filiazione e adozione. Il diritto delle successioni premia la consapevolezza e non consente di correggere ogni scelta patrimoniale successivamente mutata.

di Luca Orlando

Cass. civ., sez. II, sent. n. 25139/2026

Acquistare un immobile significa confidare che il bene possa essere utilizzato nei limiti concordati. Ma la presenza di irregolarità urbanistiche, ordini di demolizione o altri oneri non dichiarati può alterare radicalmente il valore dell’operazione. La Cassazione, con la sentenza n. 25139 dell’8 settembre 2026, si sofferma sulle conseguenze della vendita di un immobile gravato da situazioni non conosciute dall’acquirente.

La controversia riguardava un complesso immobiliare destinato a un progetto di riqualificazione, poi ostacolato da irregolarità edilizie. Il riferimento normativo è l’art. 1489 c.c., che tutela il compratore quando la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti di godimento di terzi non apparenti, non dichiarati e capaci di diminuirne il libero godimento. La verifica della disciplina applicabile richiede sempre attenzione alle caratteristiche della singola vicenda.

La Corte ricorda che l’acquirente deve dimostrare l’effettiva esistenza dell’onere. Il venditore, tuttavia, non può normalmente sottrarsi alla garanzia dopo aver taciuto un’irregolarità rilevante, salvo che provi la conoscenza della situazione da parte del compratore. Per i danni, inoltre, non occorre necessariamente dimostrare una volontà dolosa: può assumere rilievo anche la colpa. Resta fondamentale ricostruire il nesso causale tra l’inadempimento e le perdite lamentate.

Prima dell’acquisto, le verifiche dovrebbero riguardare non solo la descrizione commerciale del bene, ma anche la documentazione urbanistica, i titoli edilizi e la corrispondenza tra situazione di fatto e stato autorizzato. Se emergono irregolarità, è opportuno chiarirne natura, possibilità di regolarizzazione e conseguenze sull’uso programmato dell’immobile. Sul piano giudiziario, infatti, una limitazione concreta può incidere in modo diverso su un’abitazione destinata a uso personale e su un edificio acquistato per un investimento. La domanda di risarcimento deve dare conto delle spese e dei mancati risultati economici effettivamente collegati all’inadempimento, evitando di sovrapporli alle aspettative generiche. Nel contratto, dichiarazioni precise e garanzie documentate aiutano a distribuire consapevolmente i rischi dell’operazione.

Non ogni profitto sperato è automaticamente risarcibile. Occorre distinguere riduzione del prezzo, spese effettivamente sostenute e possibili occasioni economiche perdute, ognuna con i propri requisiti probatori. La decisione conferma così quanto sia importante una corretta verifica documentale prima di stipulare un contratto immobiliare. La trasparenza sulle condizioni giuridiche e urbanistiche del bene non è soltanto una precauzione pratica: è un presupposto della fiducia contrattuale.

di Luca Orlando

Cass. civ., Sezioni Unite, sent. n. 24825/2026

Quando una persona garantisce un debito altrui con una fideiussione, spesso sottoscrive moduli contrattuali predisposti dalla banca. Alcune clausole standard hanno suscitato un ampio contenzioso per il loro possibile collegamento a intese restrittive della concorrenza. Le Sezioni Unite della Cassazione, nella sentenza n. 24825 del 28 agosto 2026, precisano il metodo con cui affrontare tali contestazioni.

Il tema riguarda, tra l’altro, le clausole di reviviscenza, sopravvivenza e deroga ai termini previsti dall’art. 1957 c.c., presenti in modelli richiamati dal provvedimento della Banca d’Italia n. 55 del 2005. La Corte distingue il caso delle fideiussioni specifiche sottoscritte in periodi diversi da quello esaminato dall’autorità di vigilanza. Non basta, in tali ipotesi, rilevare una somiglianza testuale per affermare senz’altro la nullità.

Spetta al giudice verificare se, nel mercato rilevante e nel momento considerato, il modello impiegato sia effettivamente riconducibile a una pratica anticoncorrenziale. Il precedente accertamento amministrativo conserva un valore probatorio, ma non può automaticamente sostituire l’indagine quando cambiano oggetto o periodo di riferimento. Questo approccio evita sia di immunizzare ogni contratto standard, sia di considerare invalida qualsiasi clausola semplicemente perché diffusa nel settore bancario.

Il problema, in concreto, è anche probatorio. Chi contesta una fideiussione deve individuare le clausole rilevanti e spiegare perché il loro impiego sia collegato all’intesa vietata; non è sufficiente richiamare in modo generico il precedente dell’autorità di vigilanza. Dal lato della banca, documenti contrattuali, data di sottoscrizione e caratteristiche della garanzia possono contribuire a chiarire il quadro. Inoltre, l’eventuale invalidità di singole pattuizioni non va confusa senza ulteriori verifiche con la caducazione dell’intero rapporto di garanzia. Una lettura attenta del contratto è indispensabile anche per verificare termini e modalità delle richieste rivolte al garante. La pronuncia mostra perché nel diritto bancario le soluzioni schematiche rischino di trascurare differenze decisive tra le controversie.

La sentenza affronta inoltre il rapporto tra la nullità di una clausola che esonera dai termini dell’art. 1957 c.c. e la distinta previsione di pagamento «a prima richiesta». Quest’ultima può rendere sufficiente una richiesta stragiudiziale tempestiva al garante, senza eliminare il rilievo del termine. Per imprese, garanti e istituti di credito, la lezione è chiara: la validità delle garanzie dipende dal testo, dal contesto e dalla prova, non da etichette ripetute in modo automatico.

di Luca Orlando

Cass. civ., sez. I, ord. n. 24718/2026

Il contributo alla vita familiare non è sempre misurabile attraverso una busta paga. La scelta di ridurre o interrompere l’attività professionale per occuparsi dei figli può lasciare conseguenze economiche che emergono soltanto molti anni dopo, quando il matrimonio finisce. La Cassazione, con l’ordinanza n. 24718 del 20 agosto 2026, torna sulla funzione perequativo-compensativa dell’assegno divorzile.

La controversia riguardava soprattutto l’importo dell’assegno attribuito all’ex coniuge, non l’esistenza in astratto del diritto. I giudici di merito avevano valorizzato la differenza delle condizioni economico-patrimoniali, il contributo alla famiglia e la cessazione di un rapporto lavorativo in un periodo caratterizzato dall’aumento degli impegni di cura dei figli. La Corte ha chiarito che una ricostruzione del sacrificio professionale può anche fondarsi su presunzioni, purché il percorso logico sia riconoscibile.

Non è quindi necessario immaginare un documento che provi formalmente ogni scelta organizzativa compiuta dai coniugi. Può avere rilievo la successione degli eventi, insieme alle altre circostanze del caso. Questo non autorizza, però, un automatismo secondo cui chiunque abbia svolto attività domestiche debba ricevere un importo predeterminato. Il giudice deve ricostruire il contributo apportato, le rinunce concretamente sostenute e la situazione economica complessiva di entrambe le parti.

La prova del sacrificio professionale può risultare da diversi indizi: la scansione delle nascite, l’andamento del percorso lavorativo, la distribuzione delle attività di cura e le opportunità formative o professionali non coltivate durante la convivenza. Nessuno di questi elementi, preso isolatamente, è sempre decisivo. Il loro significato nasce dal confronto con la storia della famiglia e con il patrimonio dei coniugi. La funzione compensativa non mira a garantire automaticamente lo stesso tenore di vita del matrimonio, ma a considerare le conseguenze economiche di scelte condivise e contributi prestati nell’interesse comune. È un accertamento delicato, perché evita sia di svalutare il lavoro domestico sia di trasformare ogni disparità patrimoniale in un credito. Servono quindi ragioni esplicite e verificabili.

La decisione invita a non leggere il matrimonio come una semplice somma di redditi individuali. La crescita professionale di un coniuge può essere stata resa possibile dal lavoro, meno visibile, svolto dall’altro nell’organizzazione familiare. In sede di divorzio, il diritto civile tenta di riconoscere questo valore senza rinunciare a un esame rigoroso delle prove e alla proporzionalità dell’intervento economico.

di Luca Orlando

Cass. civ., sez. III, sent. n. 23739/2026

Una polizza serve a proteggere l’assicurato dalle conseguenze patrimoniali di un rischio. Ma che cosa accade quando il contratto gli vieta di riconoscere la propria responsabilità, minacciando altrimenti la perdita dell’indennizzo? La sentenza n. 23739 del 21 luglio 2026 della Cassazione affronta proprio questa situazione, collegandola ai principi di correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali.

La controversia riguardava una copertura di responsabilità civile professionale e una clausola che faceva discendere dall’ammissione di responsabilità dell’assicurato la decadenza dalla garanzia. La Corte ha ritenuto nulla tale pattuizione. Imporre a una persona di negare un errore effettivamente commesso, per non perdere la protezione assicurativa, significa creare un incentivo a comportamenti non leali e a controversie evitabili.

Il ragionamento richiama gli artt. 1175 e 1375 c.c., che esigono correttezza nell’adempimento e buona fede nell’esecuzione del contratto, nonché l’art. 1914 c.c. sul dovere di adoperarsi per evitare o diminuire il danno. Un riconoscimento tempestivo delle proprie responsabilità può agevolare la soluzione della lite e contenere le conseguenze economiche dell’evento. Non sarebbe coerente punirlo automaticamente attraverso la perdita della copertura.

Resta ferma la necessità di un rapporto trasparente con l’assicuratore. L’assicurato deve comunicare il sinistro secondo il contratto, collaborare alla ricostruzione dei fatti e non presentare circostanze false. Ma cooperazione non significa dover negare una responsabilità che appare fondata. Occorre poi distinguere tra una dichiarazione spontanea, resa per chiarire l’accaduto, e una transazione che impegni a pagare somme o ad assumere obblighi: per quest’ultima possono operare diverse regole contrattuali. La decisione non elimina il diritto dell’impresa di contestare l’esistenza del danno o l’operatività della polizza. Impone piuttosto che le clausole siano compatibili con una gestione corretta del rischio e della controversia, senza premiare comportamenti meramente dilatori.

Naturalmente ciò non equivale a rendere ogni dichiarazione dell’assicurato vincolante per l’impresa. La ricostruzione dei fatti e l’esistenza della responsabilità restano questioni da verificare. La Cassazione ha dichiarato la nullità della clausola e rinviato la causa per un nuovo esame. La portata della sentenza è significativa: l’autonomia contrattuale incontra un limite quando una previsione obbliga, di fatto, a scegliere tra onestà e tutela assicurativa.

di Luca Orlando

Cass. civ., sez. III, sent. n. 22064/2026

Può subire un danno dalla perdita del genitore anche chi, al momento della morte, non era ancora nato? La domanda tocca un punto essenziale della responsabilità civile: il rapporto tra il momento del fatto illecito e il momento in cui le sue conseguenze incidono sulla vita della persona. La Cassazione lo affronta nella sentenza n. 22064 del 3 luglio 2026.

La controversia nasceva dalla morte di un uomo in un contesto di responsabilità sanitaria, quando la figlia era già stata concepita ma doveva ancora venire al mondo. In appello era stato escluso il risarcimento per la perdita del rapporto parentale, sul presupposto che non fosse ancora esistita una relazione concretamente vissuta tra padre e figlia. La Suprema Corte ha ritenuto tale impostazione non condivisibile.

Il diritto a essere cresciuti, assistiti ed educati dal genitore costituisce una componente fondamentale della posizione del figlio. La circostanza che la relazione fosse destinata a svilupparsi dopo la nascita non elimina il pregiudizio determinato dalla sua definitiva impossibilità. Secondo la Corte, per il figlio già concepito la perdita del futuro rapporto genitoriale è direttamente collegata all’illecito che ha causato il decesso del padre.

La difficoltà maggiore riguarda la natura di un pregiudizio che non può essere descritto attraverso ricordi condivisi. Il figlio nato dopo il decesso non ha perduto una relazione già sperimentata, ma la possibilità stessa di costruirla. L’assenza del genitore può incidere sulla quotidianità, sull’educazione e sul sostegno affettivo durante l’intero percorso di crescita. Per questo non appare corretto escludere la tutela soltanto perché il danno si manifesta dopo il fatto che lo ha provocato. Diverso è il problema della liquidazione: il giudice dovrà considerare le caratteristiche della situazione e applicare criteri coerenti con la funzione compensativa del risarcimento. La pronuncia invita così a distinguere il momento in cui si produce l’illecito da quello in cui si sviluppano le sue conseguenze personali.

Non siamo, dunque, davanti a un semplice riflesso del dolore patito da altri familiari. Il pregiudizio incide direttamente sulla sfera giuridica del figlio, anche se le sue manifestazioni si producono nel tempo. Ciò non significa che la quantificazione sia già definita: la Cassazione ha disposto un nuovo esame davanti alla Corte d’appello di Napoli. La decisione valorizza una nozione di danno attenta alla vita che la persona avrebbe ragionevolmente potuto vivere, e non soltanto ai rapporti già materialmente instaurati.